Сообщений в теме: 7589

[puptz]

Let4ik333 (12 November 2025 - 16:19) писал:

Бабки твои, решать тебе…
Как и во всем, надо разбираться.
Можно купить хороший вариант и сдать не парясь, останется только свечку поставить, чтобы арендаторы хату не угандошили…
Можно взять говна пирога и ахуеть и потом думать, как выйти без лосей…
Уже летом говорили про успешный успех, успешную покупку кладовок и студий и тд…


Всё так. А ещё попросят объяснить происхождение, когда захочешь забрать.


Нифига себе ты нищеброд)

Ну эти 2 хаты стоят дай бог как одна нормальная однушка, это ж не в новостройках последних лет.

[puptz]

Stingray (12 November 2025 - 16:54) писал:

С этим как раз таки продажа квартиры может помочь. Документы о продаже = четкое объяснение происхождения +/- 10млн.

Тем не менее, по-моему сейчас не лучшее время продавать недвигу с целью выйти в кеш. Как-бы сдающуюся за 40к квартиру иметь тупо спокойнее, чем 10 млн на счету.

Да и вообще, сдавая 2 квартиры, я бы уже оформил официально упрощенку. За 6% получаешь и полностью белый доход и можешь на арендаторов если что давить, в соответствии с законами, не боясь что они в случае чего нажалуются в налоговую.

Покупать 3ю квартиру, имея 2 я тоже думаю сомнительная идея. Смотря сколько денег свободно. Если в недвиге уже 25-30млн, то вполне спокойно можно 10-15 млн держать в банке, в наличных или еще в каком ликвидном виде.

Ну я по одной квартире уже плачу упрощенку, там вроде 4% и первое время скидка (которая в сумме 10 тысяч). Честно говоря решил это сделать, чтобы не вызывать подозрений лишних (типа столько квартир и все простаивают и откуда то капают деньги постоянно). Я не знаю, может это так и не отслеживают, знакомые ничего не платят и у них никаких проблем.

3-ю мне покупать не на что, я честно говоря ещё за 2-ю немного должен...

[Stingray]

Я бы на твоем месте тогда жил спокойно и ничего не менял особенно в ближайшее время. Вот когда появятся лишние 5 млн хотя бы, тогда бы можно было задуматься к примеру о размене одной из старых квартир на что-то получше.

Может в какой-то степени зависит еще от планов на семью. Допустим хорошо бы купить хотя-бы двушку и сохранить при этом хотя бы одну квартиру под сдачу. И только потом уже расписываться. Если в планах брак, то тут конечно лучше наличных лишних не оставлять и всю недвигу оптимизировать.

[puptz]

Stingray (12 November 2025 - 17:29) писал:

Я бы на твоем месте тогда жил спокойно и ничего не менял особенно в ближайшее время. Вот когда появятся лишние 5 млн хотя бы, тогда бы можно было задуматься к примеру о размене одной из старых квартир на что-то получше.

Может в какой-то степени зависит еще от планов на семью. Допустим хорошо бы купить хотя-бы двушку и сохранить при этом хотя бы одну квартиру под сдачу. И только потом уже расписываться. Если в планах брак, то тут конечно лучше наличных лишних не оставлять и всю недвигу оптимизировать.

Да пожалуй так и сделаю. Просто постоянно просматриваю циан (привычка после покупки квартиры осталась) и как вижу интересный вариант сразу мысли - да если б эту продать, в банк положить, да подкопить, да кредит небольшой взять , чтобы арендатор будущий оплачивал ... Короче сразу схемы рисую в голове.

Но время сейчас стремное, вроде всё подуспокоилось - именно на уровне восприятия, я выставился на циане и тут попадается видео про заморозку вкладов, я начинаю думать и прикидываю - ну окей, не заморозят, а вдруг рубль резко вниз скаканет - и что - проеб до половины бабла...

Просто напрягает что долго ждать - может же и через какое то время после окончания сво жахнуть, через сколько после сво можно чё то предпринимать интересно? Я в голове прикидывал 2 года, но это с потолка...

Я ещё почему напрягаюсь - что многие талдычат про то, что нужно скидывать старую вторичка, типа разница растет и прочее... А так получается - продавать только через сколько то лет ...

[Stingray]

Мне кажется стоит рассмотреть так:

Когда 10-15 лет назад у тебя не было ни одной квартиры и ты скопил условно 2-3 млн, то покупка квартиры может быть с небольшой ипотекой напрашивалась сама собой, ведь 100% средств были в наличке, ну и может там во всяких акциях/облигациях и к тому же это еще и свое жилье появлялось.
Сейчас у тебя 100% средств в недвиге. И просто получая какие-то доходы, зарплату ты автоматически диверсифицируешь свои активы. Поэтому и неплохо даже скопить несколько млн на счету просто делая, что делаешь. И в этом плане даже неважно сво или нет. Просто почему бы их не скопить в любой ситуации.

Что касается роста разницы между старой и новой вторичкой. То смотря в каком плане. В натуральной величине конечно будет увеличиваться. Если однушка в хруще стоит 5млн, а новая 10, то через год-два они допустим будут стоить 6 и 12млн. В процентах же я думаю они +/- одинаково растут. Но в любом случае, есть одна отметка, ниже которой цена хрущевки не упадет - это цена, при которой долгосрочная аренда хрущевки начнет приносить больше 10% годовых. Просто тогда хрущевки будет выгоднее покупать, чем коммерцию и их все раскупят. Похожий пример - комнаты. В какой-то момент они подорожали больше чем любая другая недвига, просто потому что рост аренды с 10 до 15тыс увеличил их прибыльность на 50%.

Да и вообще, не нужно особо беспокоиться, что где-то не успеешь переложиться из старой недвиги в новую. Ну сколько составят условные потери - 1млн? 2 млн? На этапе, когда покупаешь первую квартиру, иметь неопределенность такого размера это катастрофа. А когда капитал 20-30млн, скорее само собой разумеющееся. Т.е. да, может быть какая-то студия в другом районе вырастет на 1млн больше чем твоя квартира, а может быть если ты сейчас продашь одну квартиру и купишь доллары, то через полгода поднимешь 1.5 млн, но при этом все остальное твое имущество в долларе просядет и вроде как непонятно выйграл ты что-то или нет. Поэтому просто прими как данное, что чем больше капитал, тем больше неопределенность в суммах. И лучше исходить из более безопасных вариантов и недополучить 2млн, чем рисковать и потерять 10млн.

[lubitel]

puptz (12 November 2025 - 01:36) писал:

А вот скажите умные люди - имеет сейчас смысл продавать не самую ликвидную недвижку? Условно в хрущевке?

Чтобы купить в будущем что то поинтереснее? Я просто так думал сделать, но чё то оказалось про какую то заморозку вкладов талдычат, я то на процентах думал денег подкопить... Что интересно, большое кол во видео 9 месячной давности, а что теперь? Какие прогнозы?

Что бы купить в будущем точно не стоит
Если прямо сейчас покупать - то возможно

[PeRsOn]

Как я понимаю ситуацию банки застоявляют кредитовать предприятия и правительство которые не собираются эти кредиты отдавать.
При надвигающемся банковском кризисе доить собираются население. Вопрос как они это сделают.
Недвижимость у неплотеоищиков по ипотеке банки будут отбирать и делать это безжалостно. Стоит присмотреться к торгам по банкротству,

[puptz]

PeRsOn (17 November 2025 - 00:44) писал:

Как я понимаю ситуацию банки застоявляют кредитовать предприятия и правительство которые не собираются эти кредиты отдавать.
При надвигающемся банковском кризисе доить собираются население. Вопрос как они это сделают.
Недвижимость у неплотеоищиков по ипотеке банки будут отбирать и делать это безжалостно. Стоит присмотреться к торгам по банкротству,

Вроде в интернетах говорят, что торги фигня или нет? Это ж типа аукциона и цена поднимается почти до нормальной цены или выше даже.

Я лично, как нищеброд, стараюсь просматривать большинство объявлений и в голове держу примерную стоимость за которую вот лично мне стоит брать квартиру - сейчас просто много квартир выставляется по завышенной цене, а то что ставится по адекватной - быстро улетает(это конечно условно, т к не понятно что такое нормальная цена). Так что нужно ловить момент, осматривая варианты новые.

[PeRsOn]

Я ещё не пробовал. Сам присматриваюсь к механизму. Рассчитываю что во второй половине следующего года будут появляться много интересных вариантов. Банкам нужны будут деньги

[lubitel]

puptz (17 November 2025 - 01:43) писал:

Вроде в интернетах говорят, что торги фигня или нет? Это ж типа аукциона и цена поднимается почти до нормальной цены или выше даже.

Я лично, как нищеброд, стараюсь просматривать большинство объявлений и в голове держу примерную стоимость за которую вот лично мне стоит брать квартиру - сейчас просто много квартир выставляется по завышенной цене, а то что ставится по адекватной - быстро улетает(это конечно условно, т к не понятно что такое нормальная цена). Так что нужно ловить момент, осматривая варианты новые.

Я пробовал участвовать в торгах .. ну как пробовал - заявил цену и не повышал ее ( типа « а вдруг проскочит»)
Естественно фиг мне , объект ушел на много дороже
Но я сугубо поэкспериментировать ..так что как оно там в реальности и кто на этом что зарабатывает не в курсе